一房二卖引发的房产纠纷

一、原告诉称

原告钟先生起诉称：2015年4月20日，我与二被告签订《甲市存量房屋买卖合同》，约定我购买被告位于乙区XX镇XX路236号别墅一套，约定价款860万元，于2015年7月31日付清房款并交付房屋。当日，我交纳了定金40万元。在约定的付款日之前，我发现被告将该房己出卖给李先生，卖价760万元，交款及交房日为2015年6月2日。他们之间的房屋买卖纠纷，悬而未决。

请求依法判令：1、判令解除我与被告于2015年4月27日签订的《甲市存量房屋买卖合同》;2、判令被告双倍返还定金80万元;3、本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告吴先生答辩称：不同意原告诉求。双方经过平等友好协商达成了房屋买卖合同，这是双方真实意思表示，在买卖合同中对合同价款做出了明确约定是860万元。我方签订合同后积极履行义务，从英国回国两次，并在双方约定的时间办理手续，并腾空房屋。过户当天原告要求按照低于合同价款成交，不符合法律规定和我方的道德准则，我们也不知道过户当天原告是否有过户资格和金钱。我方再要求过户但是原告不配合。在诉争之前我方已经向原告披露过，一房二卖不成立。我方签署的买卖合同，因为购房人违约无效，我方已经将房款退还给原告。所谓的一房二卖不是此案不能过户的原因。是因为原告单方违约不能使合同继续履行。原告主张没有法律和事实依据，原告也无权解除合同，并要求我方承担损失。

被告刘女士辩称：同吴先生意见。此外，不认同原告诉求。第一，我方不存在一房二卖。李先生违约导致我与李先生解除买卖协议，这一事实已经告知过原告。第二，与李先生的买卖行为未给原告造成损失。是因为原告违约导致双方合同解除。第三，2015年8月31日双方已经解除合同，因为原告不按照房屋正常的交易价格交付，这会损害被告权益。另外也违反法律规定。因为原告迟延履行，已经过了合同的履行期，被告一个月后有合同的解除权。被告已经通知原告解除合同。是因为原告违约造成合同解除，所以原告无权主张违约损失。

三、法院判决

法院经审理后作出判决：

1、确认钟先生与吴先生、刘女士于2015年4月27日签订的《甲市存量房屋买卖合同》已于2015年9月1日解除。

2、吴先生无需返还给钟先生定金400000元。

3、驳回钟先生的诉讼请求。

4、驳回吴先生的其他反诉请求。

四、律师点评

钟先生与吴先生、刘女士所签订的《甲市存量房屋买卖合同》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。现双方均认可双方所签订的合同已于2015年9月1日解除，对此不持异议。

现双方争议焦点问题是合同未能继续履行的原因。虽然钟先生提出合同未能继续需履行的原因是由于刘女士存在一房二卖行为，但根据双方陈述及证据显示，刘女士确实曾在与钟先生签订合同之前与案外人签订过买卖合同，但吴先生、刘女士明确表示愿意与钟先生履行合同，在此情况下，钟先生仍然不同意履行合同，其行为应属违约行为，钟先生应当承担违约责任。由于钟先生吴先生、刘女士多次催促下拒绝继续履行合同，导致合同解除，对此钟先生应按照合同约定承担违约责任。故对吴先生主张的不退还钟先生已交纳的定金的请求予以支持。对于钟先生主张的要求双倍返还定金80万元的请求，证据不足，不予支持。关于吴先生主张的支付违约金一节，因其已向法院主张不予退还钟先生定金，故根据法律规定，其主张违约金的请求没有法律依据，因此对吴先生该项请求不予支持。关于吴先生主张的其他损失一节，虽然其提供了相应证据，但不足以证明该笔费用与钟先生的违约行为之间存在必然因果关系，故对其上述请求不予支持。

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