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分享房地产律师关于二手房买卖法律要点(三)

来源:未知   2021-01-08   人看过


1、共同居住的家庭成员,以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人,该行为对房屋所有人是否有效,须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此,人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有,对价支付情况,买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。(《最高人民法院公报》2018年第2期)

2、应当约定好违约责任,尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任,这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。因户口迁出系行政机关的行政职能,不属于法院的受案范围,一旦出现未能迁出的情形,买房也仅能要求违约金或者赔偿损失,无法通过诉讼实现强制对方将户口迁出的目的。因户口问题并不影响房屋的实际使用和过户登记,所以以此为由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学,可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件,在该条件成就时,买方可以起诉要求解除合同,并另行购买其他房屋。

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