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分享房地产律师关于二手房买卖法律要点(四)

来源:未知   2021-01-08   人看过


1、涉案房屋登记有他人的户籍也可能影响房屋再次出售时的价值,或者房屋再次出售时涉及该事项的违约责任,因此即使买方自身没有落户的需求,也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。出卖人也应注意交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍,以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务,从现实情况来看,该类案件中卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义务。由于该项违约责任往往在超过一定时限后是按日计算,卖方一旦未履行迁出义务,将承担较高金额的违约金。

2、房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施,交易房屋是否出卖人家庭名下唯一住房,订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益,给委托人造成损失的,应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。

3、通过第三人口头购买夫妻一方名下房产,买受人不仅应证明口头合同成立并生效,还需证明无权处分情形,其构成善意取得。(北京二中院(2015)二中民终字第11634号)

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