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分享房地产律师关于二手房买卖法律要点(九)

来源:未知   2021-01-13   人看过


1、根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士,仅知晓蚁害的表象,且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例,故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别,房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。((2009)沪一中民二(民)终字第1622号)

2、权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为,违反了诚实信用原则和先合同义务,在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务,属于不当行使履行抗辩权,应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识,买受人有权要求变更交易价格。((2017)京民终289号)

3、夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋,配偶明确表示不同意转让,经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的,法院应认定有效,但买受人要求继续履行的,不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时,应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期,以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失,因诉讼持续而扩大的损失,买受人应自行承担。((2016)京03民终716号)

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